sábado, 25 de junho de 2011

O desafio de garantir moradia para todos

Com a segurança proporcionada pelo marco regulatório a financiadores, compradores e empreendedores, o volume de empréstimos do SBPE deve chegar a R$ 85 bilhões este ano.

Por Romeu Chap Chap, Administradores.com.br

Fonte: http://www.google.com.br/imghp

O anúncio da segunda fase do programa governamental Minha Casa, Minha Vida traz importantes avanços. De acordo com as primeiras notícias – que serão confirmadas na edição da lei, foi feito o necessário ajuste no valor máximo dos imóveis nos grandes centros urbanos, como São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília (de R$ 130 mil para R$ 170 mil). Além disso, a faixa de renda foi corrigida, permitindo que famílias com rendimentos de até R$ 5 mil sejam beneficiadas.

Com recursos da ordem de R$ 125,7 bilhões até 2014, oriundos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e do Orçamento Geral da União e suficientes para mais de dois milhões de moradias, o programa vai privilegiar a baixa renda – 60% do total será destinado àqueles com salário mensal de R$ 1,6 mil.

O Minha Casa, Minha vida se consolida como o mais consistente programa de habitação de interesse social dos últimos tempos e merece ser adotado como uma verdadeira política nacional (apartidária).

Todavia, é preciso que todos os brasileiros possam ter acesso à moradia. Nesse aspecto, temos aí um segmento da população, entre a baixa e a alta renda, que precisa ser considerado.

Hoje, essa faixa é atendida pelos agentes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), com recursos da caderneta de poupança. Esses financiamentos reapareceram após quase duas décadas de minguadas operações. Entre 1986 (quando inexplicavelmente foi extinto o Banco Nacional da Habitação - BNH) e 2004 (ano da instituição do novo marco regulatório do crédito imobiliário), os empréstimos foram inexpressivos. Aliás, em 2004, financiou-se em âmbito nacional apenas R$ 3 bilhões.

Com a segurança proporcionada pelo marco regulatório a financiadores, compradores e empreendedores, o volume de empréstimos do SBPE somou R$ 52 bilhões em 2010, e deve chegar a R$ 85 bilhões este ano.

A demanda é sólida. A classe média, que já corresponde à metade da população brasileira, assumiu seu devido lugar no mercado imobiliário e passou a ser alvo preferencial das empresas do setor.

Além disso, graças ao fenômeno do bônus demográfico (as crianças dos anos 80 e 90 são os compradores de hoje), há uma massa de pessoas que vai demandar 23 milhões de novas moradias nos próximos 12 anos.

Fonte: http://www.google.com.br/imghp

Mas esse cenário não permanecerá confortável indefinidamente. Cedo ou tarde a caderneta de poupança será insuficiente para atender a todos, o que obriga estudar desde já novas fontes de recursos, tarefa à qual já se dedicam entidades como o Secovi-SP e a Abecip (que representa os agentes financeiros).

Importante lembrar que a ferramenta já existe. Trata-se do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que foi criado em 1997, mas necessita de algumas condições para se tornar operacional.

Uma delas é a padronização dos contratos para facilitar a análise dos ativos em carteira de incorporadoras e agentes financeiros. O setor trabalha para equacionar essa questão e é esperada uma solução para breve.

Porém, há outro aspecto fundamental, e que independe do setor: a taxa de juros. O Brasil possui a maior taxa real de juros do mundo (6,8%), utilizada como ferramenta de política econômica.

Não se nega a necessidade dessa medida. Pior que taxas de juro elevadas é o aumento da inflação. Esse é um mal que ninguém deseja ver ressuscitado. Ele acaba com qualquer chance da previsibilidade indispensável para a compra do imóvel, pois a pessoa precisa confiar que continuará empregada e que poderá pagar as prestações.

Todavia, é necessário que as medidas macroeconômicas não se limitem aos juros. Afinal, enquanto as taxas permanecerem elevadas será impossível colocar em prática instrumentos do SFI, como a securitização dos ativos imobiliários, mecanismo que pode garantir sustentabilidade aos financiamentos habitacionais e cujos principais investidores são os fundos de pensão e seguradoras.

Fonte: http://www.google.com.br/imghp

O País precisa de um modelo que permita ao SFI complementar o tradicional Sistema Financeiro da Habitação. Mais que novos proprietários de habitação, essa conjugação repercute no desempenho da economia nacional. Garantir o bom desenvolvimento da indústria imobiliária é garantir que se confirmem a previsão otimista de que o Brasil só será superado pela China em ritmo de crescimento nos próximos anos.

Romeu Chap Chap - Presidente do Conselho Consultivo do Secovi-SP e da Romeu Chap Chap Desenvolvimento e Consultoria Imobiliária.

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